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부동산 매매 전 등기부등본을 확인하는 것은 안전하고 신뢰할 수 있는 거래를 위해 필수적인 절차입니다. 등기부등본은 부동산의 법적 상태와 권리 관계를 명확히 확인할 수 있는 서류로, 이를 통해 예상치 못한 문제를 예방하시기 바랍니다.
등기부등본 인터넷 열람 및 발급은 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr) 가능합니다.
1. 등기부등본 갑구(소유권 사항)
갑구 항목에는 부동산의 소유자 정보와 소유권 변동 내역이 기록됩니다.
✅ 소유권 확인: 등기부등본은 해당 부동산의 실제 소유자가 누구인지 법적으로 증명해 줍니다. 이를 통해 계약 상대방이 실제 소유자와 일치하는지, 대리인이 아닌지 확인할 수 있습니다. 실제 소유자가 아닌 대리인과 계약을 진행할 경우, 후속 문제 발생 시 법적 보호를 받기 어려워질 수 있습니다
① 소유권 보존이란 처음 건물을 등기한 날짜입니다.
② ‘갑구’의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 매도인입니다. 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 잘 확인하고 내가 지금 계약하려는 집의 매도인과 인적사항과 비교해보세요. 당연히 계약서에도 동일한 사람의 인적사항이 적혀 있어야 합니다.
③ 갑구에는 소유권을 제한하고 있는 조건도 확인할 수 있습니다.
압류 / 가압류 / 강제 경매개시결정 / 신탁 등이 바로 그러한 경우입니다. 이럴 때는 전문가와 함께 정확한 사실관계를 파악해야 하셔야 합니다.
2. 등기부등본 을구(담보 권리사항)
을구에는 소유권 외 권리, 즉 담보와 관련된 사항이 기재됩니다. 이는 향후 소유권 이전이나 매매에 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 매우 중요한 항목입니다.
✅ 담보 및 부채 상태 파악: 부동산을 담보로 설정한 근저당이나 가압류 같은 기록을 확인할 수 있으며, 이러한 권리 설정이 있다면 향후 부동산이 경매로 넘어가거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높아집니다. 예를 들어 집주인이 대출을 위해 근저당을 설정해 놓은 경우, 부동산을 매매한 후에도 매수인이 법적 책임을 질 수 있습니다.
✅ 추가 권리 사항: 등기부등본에는 부동산에 설정된 전세권, 지상권 등의 권리도 기록됩니다. 기존 임차인의 전세권이 설정되어 있다면, 임차인의 거주 권리가 보호받게 되므로 매수인은 이 부분을 미리 알고 있어야 합니다. 또한, 지상권이 설정된 경우, 해당 부동산의 일부가 타인의 사용권한에 해당될 수 있음을 뜻합니다.
① 을구에는 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 근저당권이 없는 경우에는 이곳이 비어 있스빈다. 이 집에 빚이 많은지, 지금 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 ‘임차권’ 설정되어 있지는 않은지 등을 볼 수 있습니다. ‘말소사항 포함’으로 등기부등본을 열람 및 발급하면, 과거의 이력도 볼 수 있습니다.
② 채권최고액이란 근저당권자가 소유주에게 받아낼 돈의 최대 금액입니다. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정합니다.
③ 보통의 경우 ‘채무자’로는 소유주, ‘근저당권자’로는 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 기재되어 있습니다.
3. 마무리 요약
✅ 최근 등기 상태 확인: 부동산의 등기부등본은 수시로 업데이트될 수 있으므로, 최신 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
✅ 중개사 확인: 부동산 중개를 통해 계약하는 경우, 중개인이 등기부상의 권리 관계를 제대로 설명해 주는지 확인하세요.
✅ 대리인 확인: 소유자가 아닌 대리인이 계약을 진행할 경우, 위임장과 인감증명서를 요구하여 대리인의 권한을 확인해야 합니다
부동산 거래 시 등기부등본을 정확히 확인하는 것은 필수적인 과정입니다. 등기부등본을 통해 부동산의 소유권 및 권리 상태를 명확히 파악하고 이를 통해 법적 문제나 금전적 손실을 예방하며, 안전하고 신뢰할 수 있는 거래를 진행시기 바랍니다.
